Modernisierung / Modernisierungsumlage

Nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist die Modernisierungsumlage ein Mehrposten, der nach erfolgter Modernisierung vom Vermieter als Form der Mieterhöhung geltend gemacht werden darf. Die Umlage darf höchstens 11% der Höhe der Gesamtmodernisierungskosten umfassen. Bei einer Übersteigung der festgelegten 1% würde der Straftatbestand der Mietpreisüberhöhung vorliegen. 11% Modernisierungsumlage würden einer Miete entsprechen, die 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen würde. Die geplante Umlage muss vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter angekündigt werden. Die Vorankündigung muss nachvollziehbar sein, die Gesamtkosten des Vorhabens enthalten, eine Aufstellung der Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen enthalten sowie eine Aufstellung und Gegenüberstellung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten enthalten. Der Mieter hat das Recht auf Einsicht der anfallenden Kosten, vor Modernisierungsbeginn. Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Erschließungskosten und Mietausfälle gehören nicht zu umlagefähigen Posten des Vermieters bei Modernisierungsmaßnahmen. Staatliche Fördermittel muss der Vermieter von den Modernisierungskosten abziehen. Die Mieterhöhung wird mit Beginn des dritten Monats nach Posteingang der Erhöhungserklärung wirksam. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Postzugang der Erhöhungserklärung hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietverhältnisses, dass der Mieter zum übernächsten Monat kündigen darf. In diesem Fall würde die Erhöhung für den in der anberaumten Kündigungsfrist kündigenden Mieter nicht in Kraft treten. Eine Modernisierung muss vom Vermieter begründet sein und einen notwendigen Zweck, zum Beispiel die Werterhaltung, Wertsteigerung, Wohnqualität und Erhöhung der Wohnqualität des Wohngebäudes verfolgen.